LA LOCATION MEUBLEE DE COURTE DUREE ET LA LOI ALUR
La location meublée de courte durée s’est fortement développée depuis les années 2000 en Ile de France dans les grandes agglomérations et en particulier à Paris.
Les annonces pour ce type de location ont explosé sur internet et des agences immobilières se sont installées sur ce créneau.
C’est une évolution appréciable pour les touristes mais devenue préoccupante à la fois pour les candidats à la location d’une résidence principale et pour le secteur hôtelier qui y voit souvent une concurrence déloyale.
Les mairies et notamment la Mairie de Paris, ainsi que les juges ont mis en place une pratique et une jurisprudence pour tenter d’endiguer le phénomène et interdire les locations de courte durée dans les villes de plus de 200.000 habitants.
En procédant à une interprétation restrictive de l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’habitation, la jurisprudence a pu retenir que les locations meublées de courtes durées ne constituaient pas des locaux à destination d’habitation et partant devaient obtenir le changement d’usage du local par une autorisation préalable.
La Loi ALUR du 26 mars 2014 est venue consacrer cette jurisprudence en instaurant un encadrement juridique des locations de courte durée dont les principales dispositions seront développées ci-après.
Définition de la location de courte durée :
C’est le fait de louer un local meublé pour l’habitation dès lors que cette location est faite de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
En adoptant cette définition, la loi ALUR vient consacrer la jurisprudence de la Cour d’appel de Paris selon laquelle les logements transformés en meublés et loués pour moins d’un an (ou moins de 9 mois pour les étudiants) ne sont pas des locaux à usage d’habitation et sous soumis au dispositif des articles L.631.7 et suivant du Code de la construction et de l’habitation.
Régime juridique :
La mise en location d’un bien en meublé touristique constitue un changement d’usage du local et doit faire l’objet d’une déclaration en mairie.
Dans les agglomérations de plus de 200.000 habitants ou dans les agglomérations des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de Marne, de principe, ce changement d’usage doit faire l’objet d’une autorisation préalable de la mairie.
L’autorisation du maire peut être conditionnée à une compensation : la transformation d’un autre local en habitation.
Il s’agit de la cession à la commune en contrepartie du changement d’usage d’une commercialité ce qui peut se traduire par 1.000 à 2.000 euros par m2.
Exception à l’autorisation préalable :
La loi ALUR prévoit une exception à l’obligation de déclaration et d’autorisation préalable lorsque le loueur, propriétaire ou locataire, a sa résidence principale dans le logement. En ce cas, il n’est pas tenu de déclarer une mise en location touristique.
La résidence principale est définit comme celle dans laquelle le bailleur réside au moins 8 mois par an. Le propriétaire peut donc louer son bien 4 mois par an sans être contraint par la procédure de déclaration ou d’autorisation préalable.
Les nouvelles dispositions de la loi ALUR soumettent ainsi au régime de la déclaration et de l’autorisation préalable conditionnée par le changement d’usage les résidences secondaires.
Or, les résidences secondaires n’ont pas vocation à être louées à l’année par leur propriétaire qui souhaitent pouvoir y séjourner.
Leur location meublée pour de courtes durées ne prive donc pas le parc locatif de logement à titre de résidence principale, principale motivation de la restriction posée par la loi ALUR.
Pour palier cette contradiction, il pourrait être imaginé d’autoriser la location meublée de courte durée pour les 1ère résidence secondaire, ainsi le propriétaire pourrait échapper à la règle du changement d’usage du local pour un seul bien en dehors de sa résidence principale.
Régime d’autorisation temporaire :
La loi ALUR met en place un système d’autorisation temporaire des locations meublées de courte durée. Ainsi dans les zones soumises à autorisation préalables, le conseil municipal pourra définir un régime d’autorisation temporaire permettant à une personne physique de louer en meublé touristique. La délibération du conseil municipal fixe alors les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire.
Ces autorisations temporaires pourraient être octroyées au regard du besoin dans certaines communes de laisser faire des baux de 6 mois, par exemple pour des étudiants ou professionnels en stage dans de grandes agglomérations.
Hors zone d’autorisation préalable :
La loi ALUR ouvre la possibilité pour les communes qui ne sont pas visées par le principe d’autorisation préalable d’entrer dans le dispositif.
Article L631-9 du Code de la construction et de l’habitation qui dispose que « dans les autres communes que celle visées l’article L.631-7 dudit code, les dispositions du présent article peuvent être rendues applicables par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire ou, pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants définie à l’article 232 du Code général des impôts par une délibération de l’EPCI ou du conseil municipal. »
La décision de soumettre le changement d’usage pourra être prise, soit par le conseil municipal soit par l’EPCI compétent en matière d’urbanisme.
Renforcement des obligations des intermédiaires (article 11):
La loi impose à toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une logement meublé touristique, d’informer le loueur des obligations de déclaration et d’autorisation préalables obligatoires et d’obtenir du loueur, préalablement à la location du bien, une déclaration sur l’honneur attestant de cette information.
Contrôle :
La loi étend les prérogatives des agents assermentés du service municipal à Paris et les agglomérations visées. Ces agents seront habilités à visiter les locaux afin de contrôler les changements d’usage des logements.
Sanction :
Le défaut d’autorisation administrative préalable est sanctionné par l’article L.651-2 du Code de l’Habitation et de la Construction qui prévoit une amende de 25.000 euros par appartement loués en violation des textes applicables et la condamnation sous astreinte du retour à l’habitation des locaux transformés dans un délai déterminé.
L’amende et l’astreinte sont prononcées à la requête du Ministère Public par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de l’immeuble statuant en référé.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, l’amende n’est plus affectée à l’ANAH mais à la commune dans laquelle est situé le logement.
Invalidation de la disposition prévoyant l’autorisation de la copropriété :
La loi ALUR prévoyait initialement que lorsque le local dépendait d’une copropriété, l’autorisation préalable de changement d’usage devait également être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de tous les copropriétaires.
Cette disposition a été invalidée par le Conseil Constitutionnel considérant qu’elle aurait permis à l’assemblée des copropriétaires de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété de chaque copropriétaire.
