Les fermetures administratives d’établissements imposées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de Covid-19 peuvent être assimilées à une perte de la chose louée justifiant la suspension du paiement des loyers.
Dans un arrêt du 30 mars 2022, la Cour d’appel de Paris statuant en référé s’est prononcée sur le cas d’une société preneuse à bail commercial exploitant une résidence de tourisme ayant vu son établissement fermé en raison des restrictions sanitaires imposées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de Covid-19.
Cette société avait suspendu le paiement des loyers de sa résidence à compter du deuxième trimestre 2020.
La Cour d’appel de Paris a fait droit au moyen de la société locataire qui considérait que la fermeture administrative de son établissement constituait une destruction momentanée de son local devenu inexploitable par cas fortuit justifiant ainsi une exonération du paiement des loyers pendant cette période.
Il est à noter que les autres moyens invoqués par la société locataire au soutien de sa demande de suspension du paiement des loyers à savoir l’exception d’inexécution, la force majeure, l’imprévision et la mauvaise foi du bailleur ont été rejetés.
La Cour d’appel confirme donc la prévalence du moyen fondé sur la perte de la chose louée comparativement aux moyens précités.
En empruntant cette voie, la Cour d’appel de Paris dépasse l’interprétation classique de l’article 1722 du Code civil fondement de la théorie de la perte de la chose louée retenant le principe d’une destruction matérielle de la chose.
La Cour d’appel juge ainsi que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte juridique dès lors qu’en raison de l’adoption de mesures administratives le locataire subit une perte sensible de l’usage de la chose ne pouvant ni en jouir ni en user conformément à sa destination.
Relevons que des tribunaux statuant en référé et au fond ont tantôt accueilli tantôt rejeté ce moyen.
Si arrêt éclaire la position des juridictions parisiennes, il ne permet pas de dégager une ligne jurisprudentielle claire en l’absence d’un arrêt de cassation rendu sur cette question.
L’aléa judiciaire entourant les actions des bailleurs et des preneurs relatives au paiement des loyers dits « Covid-19 » demeure.
Lullaby VILAR & Stéphanie GIOVANNETTI
